建物に関する工事のひとつに「大規模修繕工事」と呼ばれるものがあります。言葉からも想像できますが、工事規模が大きな工事を指しています。

一般住宅の外壁塗装や屋根塗装、設備を入れ替えるような小さなリフォームとは異なり、工事の内容も進め方も業者の選び方も複雑になってきます。

また、工事中に影響を受ける人の数も多いため、工事を無事に完了させるためには、内容とポイントを理解し正しく進めていかなくてはなりません。

そこで今回は、大規模修繕工事の概要や内容、ポイントや大きな流れについて解説していきます。



1: 大規模修繕工事と改修工事の違い

大規模修繕工事という言葉に似ているのが、大規模改修工事です。どちらも同じような意味合いで使っていることがあるかもしれませんが、実はそれぞれの言葉には違いが含まれています。

そのため間違った言葉を使って業者と話を進めていると、小さなズレが発生しやすくなりますし、意思疎通が上手くいかない原因を作ってしまうことにもなりかねません。

言葉の意味の取り違いというのは、判明しづらく、影響を与えるポイントになりやすいため、今一度正しい意味合いを理解していただきたいと思います。

さて、修繕と改修ですが、次のような違いがあります。

(1)修繕

修繕とは、経年などによって自然に劣化したり不具合が出てしまったりした部分を「回復」させることを指しています。イメージしやすいのは、マンションやビルを建てたときに近い状態へ戻すことを目的としています。

(2)改修

改修は元に戻すという部分もありますが、それ以外に性能をアップさせる、機能をアップさせるということを含んでいます。例えば、エレベーターのついていなかったマンションへ、エレベーターを設置する。バリアフリー対策を新たに行う。

こういったことを改修と呼びます。

2: 大規模修繕工事とは

(1)大規模修繕工事

大規模修繕工事とは、先ほどお話ししましたように「修繕」ですから、建物の劣化を防ぎ、元の状態に回復することを目的とした工事です。

大きな建物における修繕工事としては、以下の箇所がメインになります。

・鉄部塗装
・外壁塗装
・屋上防水(廊下・バルコニー防水工事)
・給水管
・排水管


(2)大規模修繕工事が必要な理由

マンションやビルなどは、かなり強靱な作りになっていますし、そもそも風雨や日光の影響を受けやすいことがわかっているため、耐久性の高い施工がなされています。

しかし、どんなに優れた作りになっていても、経年劣化を避けることはできません。少しずつ防水性能が低下したり、外壁に小さなひび割れが発生したりしてきます。

このようなことは、どの建物にも起こりえますが、放っておくと建物で最も大切な内部にまで影響し、万が一、漏水によって建物の内部に錆が発生すると、安全に暮らすことができなくなります。

そこで建物の劣化を防ぐためにも、いつまでも安全に暮らせる場所にするためにも、定期的な修繕工事が重要になってきます。

3: 大規模修繕工事の内容

大規模修繕工事の内容の一部をご紹介します。建物の状態や業者によって変化することはありますが、概ね以下の内容は含まれることになります。

(1)外壁の検査

大規模修繕工事の第一歩は「現状の確認」です。

マンションやビルの外壁や屋上の状態を目視でチェックします。最近ではドローンを飛ばして目視しづらい部分の検査も行います。

ここできちんと検査しておくことで、劣化の状態が明確になり、必要な工事も見えてきます。反対に、検査をきちんと行わないと「追加工事」ばかり発生することにもなりかねません。最悪なのは、修繕工事をしても劣化が思っていたように回復しないということです。

一般的には以下の項目をチェックすることが多いです。

・外壁のひび割れ、浮き
・仕上げ材やシーリングの変退色や亀裂
・鉄部分の腐食・錆
・防水処理のひび割れ、はがれ、浮き、ふくれ
・漏水の痕跡や有無
・塗膜の劣化状況


(2)外装の修繕

タイルの剥落や浮きタイルの繋ぎ目などの補修を行います。また、小さな劣化で先に修繕した方が良い部分を工事していきます。

(3)外壁洗浄

外壁には雨や風や紫外線の影響でチョーキング現象がおこり ホコリや排気ガス、カビ、コケなどが付着しているため、先に洗浄を行います。

高圧洗浄機を使って洗浄するのが一般的です。水だけの洗浄で汚れが落ちない場合は、薬品を用いて洗浄を行うこともあります。

(4)外壁塗装

修繕と洗浄の次に塗装を行います。

塗装を正しくすることで、外壁からの劣化を防ぐこともできますし、防水性や断熱性の低下を抑えることもできます。

(5)防水工事

外壁と同じように厳しい条件で劣化しやすいのが屋上の防水です。防水性能をアップさせる修繕を行います。

(6)共用部分の修繕

廊下やエレベーター、ベランダやバルコニーなど共用部分の修繕が必要な場合もあります。特にベランダやバルコニーの防水工事は、屋上の防水工事と一緒にやっておきたい工事です。

(7)付随工事

外壁塗装などを行うときには、足場の設置や養生が必要になります。また、大規模修繕工事では比較的多くの技術者が工事を行うため、仮説トイレや現場事務所の設置が必要になることもあります。

4: 大規模修繕工事のポイント

大規模修繕工事のポイントについてお話していきます。

(1)大規模修繕工事の費用

まずは誰もが気になる費用についてです。建物の状態にもよりますので正確な費用をここでお伝えすることはできません。

しかし、一般的には「1戸あたり100万円前後」が相場と言われています。ということは、総額にすると数千万円以上必要になる可能性があります。

ただ、数千万円の費用を住人が一括で支払うケースはほとんどなく、ほとんどのマンションでは管理組合が「修繕積立金」として毎月徴収しているはずです。

(2)大規模修繕工事の期間

大規模修繕工事の期間は、大きく2つに分けて考えることができます。

・計画から着工
・着工から完了


一般的には、計画から着工までに1~2年程度。着工から完了までは50戸以上なら4ヶ月以上というのが目安です。

(3)大規模修繕工事のタイミング

国土交通省が発表している情報ですと12年周期だと言われていますが、鉄筋コンクリート構造のマンションなら劣化状態により16~17年周期で行っているケースもあるようです。

(4)騒音や臭いへの配慮

大規模修繕工事でクレームやトラブルの原因になりやすいのが次の2つです。

・騒音
・臭気


これは居住者からも、近隣住民からも発生する可能性があります。工事では配慮しながら進めることも必要ですが、前もって説明会で情報発信しておくことも大切です。

(5)施工状況の共有と確認

長期間にわたる工事ですし、工事関係者の出入りも多くなります。そのため、毎日施工状況を確認することは難しくなります。

工事を請け負った会社の担当者を経由して、出来るだけ小まめに報告してもらうようにしましょう。

どれくらいの工事が終わったのか。どういった効果が修繕で出たのか。こういったことが分かれば居住者の協力を得やすくなります。

5: 大規模修繕工事の大きな流れ

概ね、次のような流れで進めると比較的スムーズに事が運びます。

(1)修繕工事委員会の設立

マンション管理組合の協力を得ながら、修繕工事に向けた委員会を設立してもらいましょう。

(2)建物調査診断

修繕するためには、現状を正しく把握しなくてはいけません。そのためには劣化状況などを診断してもらう必要があります。

・専門の業者へ依頼
・居住者からアンケートをもらう


こういった方法で進めることも可能です。

(3)工事内容と範囲を検討

調査の結果、工事内容の範囲を検討します。同時に予算もしっかり確認しておきましょう。

(4)業者選定

工事の技術や費用、工期などを含めて業者を選定します。

(5)工事説明会

普段とは異なる生活を居住者へ説明します。また、近隣住民へも騒音や臭い、大型の車が出入りすることも説明しておきましょう。

ここをしっかり行わないと、クレームが発生しやすくなります。

(6)着工

いよいよ着工します。着工前には近隣住民への挨拶を行っておきたいですね。

6: まとめ

大規模修繕工事を何度も経験される方は多くありません。そのためノウハウがきちんと蓄積されていないため「よくわからない」と不安になられることも多いと思います。

今回の内容を参考していただき、ワンステップずつ進めていただきたいと思います。


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