大規模修繕工事を検討され始めたとき、オーナー様や管理組合の方が困られるのが「見積もり」ではないでしょうか。

実際に見積書を見てみても、どこに目を付けて、何をチェックすればいいのか分からない。そんなことも多々あると思います。

そこで今回は、大規模修繕工事で善し悪しが分かりづらい見積チェックポイントと、修繕工事に発生しやすい「修繕積立金」が不足した場合の解決方法について解説していきます。



1: 大規模修繕工事の見積チェックポイントとは

大規模修繕工事を進める中で、見積もりは必須条件になります。そのため、どこの工事でも複数の見積もりを見る必要が出てくることが多いものです。

しかし、普段から建設業や建築業に携わっているなら別ですが、そうではない方が見積もりを見ても「よくわからない」ことも多いはず。まして、良い見積もりなのか悪い見積もりなのかを判断するのは、かなり難しくなってくるはずです。

そこで今回解説する内容を少しでも参考にしていただくことで、見積チェックポイントや有効な見積もりの活用方法が理解いただけると思います。

(1)見積もりの悪い例を理解しておきましょう

見積もりには「良い見積もり」と「悪い見積もり」というものがあります。まずは悪い見積もりからお話します。

見積もりの最終的な目的は、「総額でいくら必要」なのかを知ることです。そのため、今でも業者によっては工事の内容を詳しく明記せず、

・工事項目が少ない
・単位が「一式」で総額表示
・材料が書かれていない
・数量や単価が不明瞭


このような見積もりを出してくるところもあります。

実のところ、このような見積もりでは金額(総額)の妥当性を判断することができません。また、詳しい工事内容がわからないため、はたして見積もりで提示されている内容や金額に妥当性があるのかどうかすら判断することが難しくなります。

(2)安心できる見積もり例を知りましょう

悪い見積もりに対して、安心できる良い見積もりについて知っておきましょう。

悪い見本がありますので、すでにおわかりかと思います。良い見積もりとは次のようなものです。

・工事の名称や作業が細かく分類されている
・仕様に材料の情報(種類や製品名など)が記載されている
・数量と単価が明記されている
・数量と単価から金額が求められている


こういう詳細な見積もりを見ても良く分からないから必要ないのでは?と考えられる方もいらっしゃいますが、それでは金額の目安を調べることもできませんし、妥当な工事が想定されているのかチェックするのも難しくなります。

そして、これは私の経験からですが、詳しく明記した見積書を提示してくる業者なら、ある程度は誠実な仕事をする会社だと判断できます。

(3)相見積もりを賢く活用しましょう

見積チェックをするとき、賢く活用したいのが「相見積もり」です。一般的に大規模修繕工事を行う場合、2~3社の業者から見積もりを取ることが好ましいと言われています。

しかし、見積もりを取るだけでは正しく判断する材料になりません。相見積もりを取るときにも「良い見積もり」で提出してもらう必要があります。

そうしないと、工事の詳しい内容や数量、単価を見て比較することができませんから、よりよい工事を選ぶことができません。

また、相見積もりをすることで「一式」の多い見積もりを出してくる業者がいれば、早い段階で選考から落とすことができます。これは失敗確率の高い業者と付き合う時間を削減することができますから、オーナー様や管理組合の皆様にとって大変有効なことだと思います。

(4)共通仕様書を用意しましょう

相見積もりを取るとき、注意しておきたいのが「同じ条件と内容」を業者へ伝えることです。そうしないと業者から出てきた見積もりの内容を比較できなくなります。

そこで重要になってくるのが「共通仕様書」です。設計事務所や設計コンサルタントが調査診断した内容から、修繕設計を行い工事範囲や施工方法、材料や数量などを統一したものを作ることで、全く同じ土俵で見積もりを取ることができます。

(5)コンサルタントの力を借りるのも正解

大規模修繕工事の規模や内容によりますが、見積金額について妥当なのかどうかを判断するとき、専門知識のあるコンサルタントの力を借りることでスムーズに進めることもできます。

・大規模修繕工事のコンサルタント実績がある
・リピートや継続される案件が多い
・主要な業務を理解し、資格もある
・管理組合の運営を知っている
・分かりやすく説明してくれる


こういったコンサルタントなら、安心して力を借りることができるでしょう。

2: 見積もりの次に大切な工事業者の選び方
見積チェックの次に大切なのが工事業者の選び方です。ここで失敗すると、修繕工事が上手く進まないこともありますし、手抜き工事に遭ってしまう可能性も出てきます。

(1)重要なのは業者との面談

見積金額だけで業者を決めるのはおすすめできません。やはり最終的には業者との面談を通して、どのような業者なのかを知る必要があります。

・要望へ応えられるのか
・返答に誠意が感じられるのか
・クレームにも丁寧に対応できそうなのか


業者自身のことしか考えていないような会社へ依頼すると、住民や近隣住民との間でトラブルも発生しやすくなります。

面談を通して「人と成り」を肌感覚で知っておきましょう。

(2)ここでも見積もりの内容を比較しましょう

先ほども少し触れましたが、見積もりの内容から業者の姿勢を伺うことができます。もし悪い見積もりを出してくる業者なら、早い段階で選考から外れてもらうのがおすすめです。

(3)施工内容や実績

どれくらいの規模の修繕工事の実績があるのか確認しましょう。修繕工事の規模によっては、今回検討されている工事に見合わない場合もあります。

(4)工事に対する姿勢

これは大切です。工事は人と人との付き合いが発生します。また、比較的長い期間を通してお付き合いすることになりますから、工事に対する姿勢が高い方で無いと、ストレスを溜めてしまうことにもなりかねません。

3: 修繕積立金が不足した場合

最後に大規模修繕工事で起こりやすい費用に関する問題「修繕積立金不足」についての解決方法をお話します。

(1)積立金をアップする

積立金が不足して、次の修繕工事が予定どおりに実施できない。そんなことが分かっているのなら、根本的な解決をするために積立金を値上げすることを検討しましょう。

当然ですが住民から反対される可能性は高いですが、十分な蓄えがないと修繕工事ができないことを理解してもらう必要があります。

(2)管理会社の見直しを進める

管理会社への委託費を見直しましょう。他の管理会社と比較することで、毎月の負担を軽減し、積立金へ回すことができるかもしれません。

(3)契約の見直しを進める

設備や保険に関する契約の見直しを進めましょう。一つ一つは微々たる費用かもしれませんが、積もり積もると大きなお金になります。

(4)大規模修繕の先送り

どうしても修繕費が不足する。そんな場合は大規模修繕工事を先送りするのも賢い方法です。
ただし、先送りが続きすぎると建物の劣化が進んでしまい、よけいに工事費用が高くなることもあります。できるだけ先送りしなくてよい対策を考えましょう。

(5)一時金を徴収する

足りなくなった場合、一時金を追加徴収するという方法があります。

(6)融資を受ける

民間の金融機関、独立法人の住宅金融支援機構などから不足分の融資を受けることも選択肢に入れましょう。

この場合、返済していく必要がありますので、融資と同時に返済プランも練っておくことが必要です。

(7)補助金の活用

自治体単位で補助制度が設けられているケースもあります。自治体窓口へ相談し、活用できないか考えましょう。

4: まとめ

大規模修繕工事は必要なメンテナンスです。しかし、何度も経験することではありませんので、見積チェックをするにしても善し悪しがわかりづらいのも当然です。

まずは今回お話しました内容を参考にし、手元に集まった見積内容を判断してみてください。悪い見積もりがあれば選定対象から外すことで、絞り込みが少しずつ楽になっていきます。

また、見積もりの判断と同時に、積立金が不足しないかどうかもチェックしておきましょう。工事がスタートしてから不足していることがわかっても、解決方法を見つけるのが難しくなります。


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