マンションの外壁修繕は、一般的に管理組合が主体となり、10年~15年に一度のサイクルで工事を行うことが多いです。

しかし、マンションのような大規模物件の修繕ともなると、工事費用も高くなりますし、修繕サイクルに合わせた費用積み立ても必要になってきます。

そこで今回は、マンションの外壁修繕工事を成功させるために知っておきたい費用目安や、修繕工事を行うメリット・デメリットについてお話していきます。


1: 大規模修繕と改修の違い

大規模物件に手を入れられるとき、間違えやすいのが「修繕」と「改修」です。どちらも似たようなニュアンスですが、工事の結果として目指していることが違いますので覚えておきましょう。

(1)修繕とは

修繕とは「修理」するということです。そのためマンションであれば、傷んだ部分や劣化した機能や性能を工事することで原状回復を目指します。

外壁塗装や屋上の防水工事などは、劣化によって低下した機能や性能を回復しますので「修繕」となります。

(2)改修とは

改修とは修理することではなく、新しい価値を追加するという意味です。例えば、マンションであれば次のようなことが「改修」になります。

・セキュリティ設備の設置
・バリアフリー化への対応
・宅配ロッカーの設置
・ラウンジの新設
・デザインの変更

これまで無かったけれど、今後の価値強化のために行う工事です。


2: マンションの外壁修繕をするメリットとは

それではマンションの外壁修繕について、やっておくことで得られるメリットを見ていきます。

(1)外観を美しく

外壁を修繕する(塗り替える)ということは、マンションの外観を新品同様に美しく変化させるということにつながります。

経年劣化によって色あせたり、小さなひび割れが目立っていたりするよりも、塗装工事を行うことで新築のようになりますから、資産価値の維持を期待できます。

(2)機能の回復や向上

マンションの躯体は雨や風、紫外線などにさらされています。そのため時間の経過と共に、紫外線や雨水から躯体を守る性能が低下してしまいます。一般的には10年~15年くらいで塗装の表面部分である塗膜の劣化が始まり、耐久力が少しずつ失われていきます。

そのまま放っておくと、

・チョーキング
・ひび割れ
・剥がれ


などが発生する確率が高まり、見た目にも快適性にも良くない影響が出てきます。

しかし、正しいサイクルで外壁塗装を行うと、こういったトラブルや問題を事前に防ぐことができます。結果的にマンションが長持ちし、入居者も維持できるようになるでしょう。

(3)価値向上に伴う入居率アップ

誰でも同じですが、見た目が美しくないマンションを購入したり賃貸したりはしません。住まいは見た目の美しさも大切なポイントです。

「マンションが古くなってきたから入居率が下がっている」

もし、このように悩んでおられるオーナー様がいらっしゃるのなら、外壁塗装工事は入居率アップに貢献してくれるかもしれません。


3: マンションの外壁修繕をするデメリットとは

メリットがあればデメリットもあります。両面を知ることで、適切な判断をすることができます。

(1)比較的高額な費用が必要

マンションの外壁塗装工事は「大規模修繕工事」と呼ばれます。この呼ばれ方の通り、修繕する範囲が広いため、どうしても修繕費が高くなります。

そして多くの管理組合様で問題になるのも費用の部分。これまで修繕のために積み立てをしてきたけれど、いざ見積もりを取ってみると不足していて工事を決断できない。そんなこともあると思います。

ただ、こういったお話をお聞きしたとき、提出されている見積もりを拝見すると「適正価格」になっていないこともあります。あらかじめ「値引き」を想定した金額で見積もりされていることもありますし、単純に工事内容と合っていない費用になっていることもあります。

もし、管理組合様で積み立てた費用よりも見積もりがかなり高いという場合は、デメリットとして判断する前に、別の業者へ見積もりを依頼してみてください。

(2)入居者への説明

マンション全体の工事をするとき、必要になるのが入居者の理解です。おそらく実際に工事がスタートするまでに、何度か説明会を開く必要が出てくるでしょう。また、説明会だけでなく、「お知らせ」として詳しく工事内容や日程を書いた情報を回覧する必要も出てきます。
手間のかかる仕事ですが、入居者への説明は不可欠です。もし、説明無しに修繕工事を決めたりスタートしたりすると、あちこちからクレームが届くようになり、余計に手間の掛かる状態になります。

(3)工事に関するクレーム処理

クレームは入居者だけではなく、近隣住民からも届きます。また、場合によっては工事業者から管理組合様へクレームが入ることもあります。

クレームになりそうなことは、ある程度分かっていますので、予め対処法や対処のルールを決めておくことはできます。ただ、ここが困ったところなのですが、マンションのような大規模修繕工事を行った場合、クレームをゼロにすることは大変難しくなってきます。

そのため、できるだけクレームを少なくするという視点に立ち、可能な限り入居者や近隣住民、工事業者とコミュニケーションを取っておくことをおすすめします。

人は、自分の知らないことが突然起こると、自分だけが大切にされていないように感じるものです。そうすると不満が出てきてクレームにつながりやすくなります。

コミュニケーションは手間が掛かりますのでデメリットと言えますが、できるだけ完工までスムーズに進めるために不可欠だと理解いただきたいと思います。


4: 大規模修繕で成功させるポイント

大規模修繕を成功させるために重要なのが計画です。

(1)実施計画

「どれくらいのサイクルで外壁修繕を行うのか」

既に管理組合様では計画されているはずです。もし、明確な実施計画が用意されていないのなら、今すぐ計画しておきましょう。

(2)費用計画

修繕サイクルが計画されることで、費用計画もできるようになります。また、入居者から毎月いくら積み立ててもらえれば、次の修繕工事の費用として余裕ができるのかもわかります。

費用計画は、多くの修繕工事で問題になる部分です。きちんとした計画を立てておきましょう。

(3)工事内容

実際に修繕工事を依頼するとき、見積もりを取られると思います。そこで間違えたくないのが工事内容の計画性です。

業者から提出された工事内容は、現実的な計画になっているのか。天候の変化があっても工期内に終われるのか。工期が短すぎると手抜き工事になる可能性もあります。

適切な工事内容と工事計画になっているか、きびしい目でチェックしておきましょう。

(4)クレームへの対処法

クレームに関しても計画しておくと良いでしょう。クレームが発生しづらいように、説明会やお知らせの計画をしておくことをおすすめします。先回りした計画は大切です。


5: 大規模修繕の工事費用目安

大規模修繕では、適正価格を上回る金額で受注しているところもあります。大切な積立金を無駄遣いしないためにも、適切な費用目安を理解しておきましょう。

(1)費用目安

マンションの大規模修繕工事の総工費目安は、戸数で計算することもできます。

単価 × 戸数

この場合の単価ですが、戸数が多いと安くなり、戸数が少ないと高くなる傾向にあります。一般的に多いのが

75万円~100万円 × 戸数

という計算式です。戸数の部分にマンションの戸数を当てはめてみてください。

また、マンションの劣化状況や修繕箇所によって費用は上下します。必ず現地調査をしてもらってから見積もりをしてもらいましょう。そして、追加工事が必要な場合のルールも決めておくと、無駄な費用を払わずに済みます。

(2)助成金や補助金活用

自治体によって違いはありますが、助成金や補助金制度が用意されているところもあります。

・耐震補強
・アスペストの除去
・省エネに関する修繕や改修

こういった条件に一致する場合、制度を利用できる可能性が高くなります。マンションの大規模修繕を検討されているのなら、自治体の窓口で問い合わせしておきましょう。


6: まとめ

マンションの大規模修繕工事は計画が大切です。工事が長引けば入居者の暮らしに不便が生じます。そうするとクレームも増えますし、入居率が下がってしまうこともあります。

せっかくマンションの価値向上を目指しているのなら、こういったマイナス要素は減らしておきたいところです。そのためには、

・費用
・工期
・業者


この3つは計画的に選ぶことが大切です。コンサルティング会社や管理会社へ丸投げするのではなく、管理組合の方々が主体となって、自分たちで納得できる計画を立て、修繕工事を実施いただきたいと思います。


株式会社泉はなぜお客様に選ばれるのか!?詳しくはこちら
〒599-8233
大阪府堺市中区大野芝町225-3
072-234-6525
 
HP
https://kabushikigaisya-izumi.com

メールアドレス
izumi-tosou@zeus.eonet.ne.jp