マンションは10~12年ごとに大規模改修(大規模修繕)を行うタイミングがやってきます。国土交通省が推奨している大規模改修のサイクルも12年を目安にするよう言っています。

マンションのように大きな建物であっても、築年数が経過すると少しずつ劣化がはじまり放っておくと見た目にも古ぼけた印象に変化してしまいます。

もし、古ぼけたまま改修することなく放っておくと、不動産の価値も下がるでしょう。また、居住者の生活にも影響してくることになります。

そこで今回は、マンション管理をされている組合の方や、マンションオーナー様へ大規模改修の費用や期間や困りごと対策をまとめてみました。


1: 大規模改修が必要な理由と改修ポイント

冒頭でも少しだけ触れましたが、マンションのような大きな建物でも改修が必要になる理由をお話していきます。

(1)劣化によるデメリット

強靭に出来ている建物であるマンションでも、経年劣化が進みます。例えば次のような箇所の劣化がわかりやすいです。

・屋上や庇のひび割れや防水層の捲れから防水性能が低下して漏水する
・柵や手すりが錆で腐食し事故のリスクが高くなる
・柵や手すりが錆で腐食してもらい錆などで美観に影響する
・外壁のひび割れや破損などによって雨漏りが起こりやすくなる
・外壁のひび割れや破損などによって美観が損なわれる

建物の屋上やベランダの庇、棚や手すり、外壁などは屋外にあるものばかりなので、常に次のような状態にさらされています。

・太陽光からの紫外線
・風に運ばれてきた砂やほこり
・台風で運ばれてきた土
・雨風や雪

ある程度は、こういったものから建物を守るように建築されていますが、新築時と同じ性能を10年後、20年後も維持できるのかというとそんなことはありません。新車購入した自動車も1回目の車検のときには性能が少し落ちているのと同じで、建物の性能も過酷な環境状況に晒されているので少しずつ低下していきます。

そのため10年くらい経過すると屋上の防水性能が低下することもありますし、地震や大型台風の影響で外壁にひび割れが発生することもあります。棚や手すりなどの材質が鉄だった場合、劣化によって錆が発生しやすくなり、錆からの腐食により知らない間にグラグラしていることや錆腐食から穴があくことも考えられます。

マンションの使い方を丁寧にしていても、経年劣化によってデメリットは発生していきますので、定期的な改修工事は必要になってきます。

(2)改修しないデメリット

もし、マンションの性能(防水性能など)が落ちてきているのを知っていながらも、改修しないまま放っておくと次のようなデメリットが発生しやすくなります。

・美観が損なわれるので入居者が増えない
・居住者が不便に感じ退去する
・入居者が減るとやむを得なく家賃を下げることになる
・雨漏りが発生

マンションに暮らしている人の大半は、キレイで快適な空間で暮らしたいと考えています。雨漏りしても気にせず、錆が出ていても問題なし。外壁のひび割れは「味がある」と考えて暮らしてくれる人はいません。

改修しないまま放っておくということは、マンションの資産価値を低下させ、結局は誰も住まない資産価値の低いお荷物になってしまうのです。これは大きなデメリットだと言えます。

(3)マンション特有のデメリット

戸建て住宅とは違い、マンションは多くの方が住んでいますし、建物そのものも大きいため必要になる工事期間や費用が戸建て住宅とは全く違います。

大規模改修の必要性を知らないまま、きちんと改修サイクルを計画していないと、「急に何とかしよう」というような、戸建て住宅みたいな対応はできません。

(4)大規模改修はどんなことをするのか

マンションの大規模改修では、主に次のような箇所の修繕を行います。

・外壁
・屋上
・シーリング
・鉄部
・バルコニー
・躯体の下地強化

目的の多くは紫外線や雨風によって劣化した防水性能を維持させる耐久工事と資産価値向上の美観です。また、外壁や鉄部、バルコニーなどは、防水性能を維持させるだけではなく美観維持にも役立ちます。

2: マンションの大規模改修期間と費用の目安

マンションの改修工事に必要な工事期間と費用の目安をお話します。

(1)大規模改修の費用目安とは

まずは気になる費用目安です。

大変申し上げづらいことですが、大規模改修工事に必要な費用目安というのは

・建物の規模
・建物の状態
・工事の内容

こういったそれぞれの内容によって大きく変わってきます。国土交通省が報告している目安費用を元にお話しますと次のようになります。

工事金額:75万円~120万円/戸

もし、対象のマンションの住戸数が20戸なら、

75万円×20戸=1500万円
120万円×20戸=2400万円

このような目安費用になります。

この数字は、あくまでも国土交通省がまとめた数字なので、改修を考えておられるマンションにぴったり一致するとは限りません。目安として活用いただきたいですし、具体的な工事費用が必要になった場合は、必ず工事業者に現地調査を依頼して見積もりをもらうようにしましょう。

ネットからの申し込みだけ。スマホで撮影した写真だけ。こういった情報だけで工事費用を正しく計算することはできません。気をつけておきましょう。

(2)工事費用以外も知っておきましょう

マンションのような大規模改修の場合、工事費用以外にコンサルティング費用が必要になるケースもあります。

コンサルティング費用とは、建物の調査や診断、設計や施工会社の選定、工事監理を専門の方へお願いする場合の費用です。

コンサルティング費用に関しては、コンサルタントのキャリアによって変化しますので、何名のコンサルタントが、どれくらいの期間関わるのかをはっきりさせておきましょう。

(3)着工までの期間

大規模改修を始める前に、マンションの修繕に関する「修繕委員会」を設立されるケースが多いです。

委員会によって居住者の方へ説明や意見の調整が行われ、どのように工事を進めるのかを決めることが必要になります。

この、工事着工までの期間はマンション組合や居住者の方の意見調整期間などによって変化しますが、大きなマンションの場合ですと1~2年かかることもあります。

「マンションを改修しよう」と思っても、戸建て住宅のように再来月から工事着工する。そんなことはできません。計画的に改修タイミングを考えておき、早めに話し合いをスタートすることが必要です。

(4)実際の工事期間

業者の技術や経験にもよりますし、どのような工事内容なのかによっても変わってきます。また、マンションの劣化状況によっては、外壁や屋上の補修工事を行う必要も出てきます。

ただ、一般的な自然劣化であれば、30戸程度のマンションなら3~4ヶ月。50戸程度なら5ヶ月。100戸程度なら6ヶ月くらいが目安となります。

(5)一般的な工事完了までの流れ

[1]大規模改修の検討スタート
[2]委員会の設置、コンサルタントの起用検討
[3]コンサルタント選定
[4]管理組合で改修の承諾
[5]改修工事の契約締結、建物調査
[6]改修設計開始
[7]施工会社選定
[8]見積もり
[9]施工会社選定
[10]設計 (設計を挟むと余分に中間マージンがかかる場合もあります)
[11] 施工会社決定
[12]工事着工
[13]工事完了
[14]工事お引き渡し保証書・引き渡し書類

3: 工事に際してトラブル防止のため注意するポイント

頻繁に行うことではありませんので、トラブルや困りごとが発生してしまうことがあります。

(1)期限が間に合わない

慣れていないので、ついつい後回しにしてしまい改修工事のタイミングまで期限が少なくなっていることもあります。工事着工までに時間が必要なので、早めにスタートしましょう。

(2)意見が合わない

委員会の中で意見が合わないこともあります。意見がまとまらない場合は、第三者からの意見をもらうのも方法です。相談役やコンサルタントの起用も考えましょう。

(3)建築に詳しい人がいない

詳しい人がいなくてもかまいません。それよりも、様々な年代やライフスタイルの方から意見をもらえた方が良い改修工事になります。

(4)工事が終わってからもめる

工事がスタートしてから丸投げするのではなく、定期的に確認するようにしましょう。工事は業者が行いますが、委員会や管理組合は工事へ主体的に関わりましょう。

(5)安いだけで判断

安い費用だけで選んでしまう。そういうところもあります。ここで注意して頂きたいのは、大規模改修はマンションの価値を維持するための工事ですから、手抜き工事をされてしまっていては工事の意味がないということです。

また、工事途中や工事後、業者が倒産してしまい工事が完了しない、サポートがされないというのでは大変不便な状態になります。
工事を一括丸投げみたいな会社もありますのでご注意ください。
見積もりをもらって大幅な値引きや、他の業者よりも大幅に安い場合は「なぜ安いのか」を確認しましょう。手抜きしない業者は最初から適正価格を見積もってくるものです。

4: まとめ

マンションの大規模改修は、工事までの準備期間も長く、工事期間も長いため、慎重に計画して進める必要があります。また、費用も戸建て住宅とは比べものにならないくらい違いますので、修繕タイミングがやってきてからではなく、やってくる前から検討をスタートしましょう。

時間も費用の計画も無く、慌てて安いところに依頼すると、マンションの価値を下げてしまうことにもなりかねません。いつも適正価格で信頼できる業者を選んで頂きたいと思います。


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