マンションの外壁塗装基礎知識を解説 | 外壁塗装や防水工事、屋根塗装やリフォームは株式会社 泉｜大阪府堺市

マンションのような戸数の多い建物も外壁は劣化していきます。そうすると見た目の印象も良くないですし、居住者からもクレームが入ってくる可能性が高くなります。また、放置しておく期間が長くなればなるほど、大切な資産でもあるマンションへのダメージが進んでしまうことも考えられます。

今回は、マンションオーナー様や管理組合の方へ大切なマンションの価値を維持するために必要な、外壁塗装工事の基礎知識を解説していきます。

1: マンションの外壁塗装が必要なわけ

はじめにマンションの外壁塗装工事（大規模修繕工事）がどうして必要なのかをお話させていただきます。

(1)必要性を理解しましょう

マンションのような集合住宅は、一般的な住宅よりも強靱に建築されています。しかし、建物そのものは強靱な作りであっても、外壁に関しては時間の経過に伴って必ず劣化が進みます。
劣化が進むと次のようなデメリットが出てきます。

・汚れが目立ちやすくなる
・古ぼけて見える
・見た目の印象が悪い
・入居者が減る

また、次のようなデメリットも出てくる可能性が高くなってきます。

・建物自体にダメージが出ることもある
・大幅なリニューアル工事が必要になる可能性もある
・修繕費用が塗装するよりも高額になる

建物としての資産価値が下がりますので、オーナー様やマンション管理を任されている企業様にとって、良いことは何もありません。

このような理由からも、いくらマンションが強靱な作りになっていたとしても、外壁塗装工事は必要な修繕工事になってきます。

(2)建物を守る理由～資産価値～

先ほど少し触れましたが、オーナー様としては資産価値を維持することが気になると思います。いくら丁寧に居住者が使ってくれたとしても、長年の紫外線や雨や風の影響からマンションの外壁や屋上を完璧に守ることはできません。

マンションの立地条件にもよりますが、天候による影響を100年単位で解決する方法は、今のところ見つかっていませんので、できるだけ高い資産価値を長く維持し、お子さんやお孫さんへ引き継ぐことを考えておられるのなら、定期的な大規模外壁修繕工事の実施が定期的に重要になってきます。

オーナー様やお住いの方たちの資産を守るためにも、受け継ぐお子さんやお孫さんのためにも、今できることをきちんとやっておくことが大切です。

(3)建物を守る理由～暮らし～

居住者の方の暮らしを守ることも忘れてはいけません。気に入って快適に暮らせるからこそ、あなたのマンションを選んでくれているのですから。

外壁の劣化によって強い雨の後、壁にシミやクラックひび割れができるようなマンションへ長く住みたい人はいません。屋上や廊下の天井が雨漏りするようなマンションに愛着を感じて住み続ける人もいないでしょう。

また、こういった状態になっているマンションを選んで引っ越ししてくる人もいませんし、知らずに引っ越してしまった人がいたとすると、後からクレームになることも十分考えられます。

こういった理由によって、マンションの外壁塗装工事は高い必要性を持っています。
 

2: 外壁の塗り替えタイミングとは

では、大規模修繕工事になるマンションの外壁塗装工事を行うタイミングは、どのようなことに気をつければ間違えることがなくなるのでしょうか。

これまで数々の大規模修繕工事として外壁塗装を行ってきた経験からお話します。

(1)理想的な外壁塗装のサイクル

マンションでも同じですが、それぞれに理想的な外壁塗装のサイクル（タイミング）というものがあります。

マンションの場合、国土交通省が発行しているマニュアルを参考値とするなら「約12年に1度」の大規模修繕工事を推奨しています。

ただし、この「約12年」というサイクルは、あくまでも参考値なのです。というのも、マンションの外壁は立地条件や居住者の暮らし方、天候や地域の気候状態によって変化するからです。

また、「全く同じ条件で同じ建て方のマンションは存在しない」ため、マンション個別に判断することが大切です。

ですから、後からお話するような状態がマンションに出ている場合、新築から10年しか経過していなくても、前回の外壁塗装工事から10年しか経過していなくても、すぐに工事を検討されるのが正解だと言えます。

(2)塗料で変わる耐用年数

マンションの外壁ですが、塗装するときに選ぶ塗料によっても耐用年数が変わってきます。

一般的に選ばれることの多い塗料の耐用年数を見ておきましょう。

・アクリル：3～5年
・ウレタン：5～7年
・シリコン：7～10年
・ラジカル10年～15年
・フッ素：15～20年
・無機塗料：20年～

マンションの場合、短いサイクルで塗装工事をするのは難しいため、塗料の耐用年数として10～15年のものを選びたいところです。

費用と耐久性のバランスを考えるなら、ウレタンやシリコンを選ばれるところも多いです。費用が安いからという理由でウレタン系塗料を選ばれる方もいらっしゃいますが、耐久性が高くないため、短期間に色を塗り替えて建物の印象を変えるためなら使えると思います。

(3)劣化のサインを見逃さない

劣化のサインを見逃さないことも大切です。

一般的にわかりやすい外壁塗装の劣化のサインは次のようなことです。

・チョーキング：外壁に触ると白い粉が手に付着します
・ひび割れ：外壁にひびが入るので見た目にわかります
・カビやコケ：雨が溜まりやすい部分に発生しやすいです
・タイルの剥落　及び　ひび割れ
・色落ち（外壁）

また、外観からのサインだけではなく、建物内部からのサインも見逃さないようにしましょう。

・普段は人が出入りしない非常口付近の雨漏りや雨のシミ
・廊下の電灯付近の雨漏り
・バルコニーの裏側のひび割れ

毎日見る部分ではないため、かなり大きな雨漏りやひび割れになるまで気づかないこともあります。

定期的にマンションの状態を専門家に検査してもらうことも大切ですね。
 

3: わかると安心！費用や工事期間の目安

みなさん気になるのは費用と工期だと思います。ここでは一例としてお伝えいたします。

(1)費用は業者で変わります

費用に関して、ホームページでお答えするのは大変難しいのが事実です。というのも、外壁塗装は塗装する範囲によって費用が変わります。また、選ぶ塗料でも変わりますし、業者の技術力によっても変わるからです。

こういった理由がありますので、具体的にマンションの外壁塗装を考えておられるのなら、まずは現地調査をしてもらうことから始めてください。そうでないと、いくら時間を使ってインターネットであれこれ費用相場を探したとしても、あなたのマンションの目安になるのかわかりません。

(2)手抜きしない業者の費用目安

そうは言っても、目安は知っておきたいところでしょう。激安を売りにしている業者もありますが、私がお話する目安は「手抜き工事しない業者」の目安ですので、インターネットで検索されたところよりも「高いなぁ」と感じられるかもしれません。

あくまで目安ですが、次のようになります。

・3階建て：140万円～420万円
・4階建て：400万円～560万円
・5階建て：600万円～800万円
※件数戸数によっても変化

階数が増えると塗る範囲も増えますので費用も増えていきます。また、戸数によっても変化します。

(3)工事の期間

外壁塗装をする場合の工事期間も気になります。

1・足場設置
2・メッシュシートで養生
3・外壁の洗浄や修繕
4・下地のひび割れ調査　下地補修
5・外壁塗装を複数回実施（中間検査）
6・防水処理（シーリング）
7・最終美装
8・最終検査
9・メッシュシートや足場を解体
10・引き渡し

簡単に見てもこういった工事の流れがありますので、50戸未満のマンションなら早くて１ヶ月～3ヶ月、50戸以上のマンションだと４ヶ月～半年、かなり大きなマンションだと1年弱くらいかかることもあります。

そして、もう一つ工期で覚えておいて頂きたいことは、天候や季節によって変わることです。基本的に外壁塗装は雨の日や湿度が８５％以上の日は工事できません。また、気温が低い季節は乾きが遅くなるので、時間が必要になります。気温が５度以下の場合は弊社では施工いたしておりません。
 

4: マンションの外壁塗装で注意したいポイント

オーナー様に注意していただきたいポイントをまとめました。

(1)居住者への対応

数ヶ月にわたって不便な暮らしを求めることになります。足場が建てられた頃から、これまでと同じようにベランダを使えなくなります。養生が始まると洗濯物を干せない期間も出てきます。

また、梅雨や夏には、養生シートによって風の通りが悪くなるため、室内が暑くなり快適さが下がることもあります。さらに塗料のニオイも少なからずしますので窓を開けられない期間も出てくるでしょう。

こういった状態になるため、居住者の方へ施工計画や工事工程表を説明し理解をいただくことが重要になってきます。弊社にご依頼いただけますと、全て行っています。

(2)近隣住民への対応

意外にクレームの元になります。というのも、外壁塗装修繕工事をすると、どうしても大きな音が出る瞬間もあります。また、普段は見ない人がウロウロするので落ち着かないという方も出てきます。

工事が始まってからクレームにならないよう、近隣住民の方へご挨拶も兼ねて説明しておかれるのが良いでしょう。弊社が施工する場合は、私たちが行います。

(3)手抜きしない業者選びのポイント

次のようなポイントに注意しましょう。

・価格の安さだけで業者を選ばない
・施工内容が明確な業者を選ぶ
・マンションなど大規模修繕工事の経験や実績がある業者を選ぶ

いくら安く工事が出来たとしても、5年後に外壁塗装工事が必要になると長期的には高い費用を払っていることになります。また、居住者や近隣の方への負担も増えますので、良いことは何もありません。
 

5: まとめ

マンションの外壁塗装工事は、費用だけで選ばないのが良いと私は思います。というのも、小さな住宅のように「ダメだったからもう一度」というのは難しいからです。

高すぎる費用も良くはありませんが、技術と経験と耐久性のバランスを考えて選んでいただけると良いですね。

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会社としてぶれない見積書が大切ですね。

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